冲向天空的1.7万亿

数据说明

一、本报告仅统计152米(500英尺)以上非住宅类摩天大楼;

二、本报告仅向关注摩天建筑、城市发展及经济周期之个人、机构或组织提供研究数据及案例参考,并不构成任何直接投资之建议,任何个人及企业均不得引用本报告之内容用于商业广告用途;

相比《2011中国摩天城市报告》,《2012中国摩天城市报告》仍采用美国标准,以500英尺(152米)摩天大楼为 统计研究基线,并作出以下修正:

一、将非钢结构然建筑高度超出152米、使用功能为写字楼或酒店的混凝土建筑也纳入统计范围。

二、对高度超过152米的混合用途建筑,只要写字楼或酒店功能占总楼层比重超过50%同样计入统计;高度超过152米为混合用途的高层建筑,如住宅占总楼层比重超过50%则或不计入统计。

三、将市政服务中心、法院等行政办公功能的高层建筑纳入统计。

四、不统计教堂等宗教建筑;


由于以上统计标准的变化,造成了2011年与2012年中美两国摩天大楼总数发生较大变化,而并非美国摩天大楼总 数在一年间出现了大规模增长。

 
2012年中国摩天大楼(非住宅类)统计
红色背景代表大陆摩天大楼数量,黄色代表含港澳台地区数量。统计截止日期:2012 7 31
高度分布 现有摩天大楼 在建摩天大楼 规划摩天大楼 2022年总数预计 比2012年增长
152——200米 307 369 187 196 183 185 677 750 220% 203%
200——300米 147 164 115 120 212 213 474 497 322% 303%
300——400米 11 17 26 27 72 72 109 116 990% 682%
400——500米 5 7 0 0 30 30 35 37 700% 528%
500——600米 0 1 2 2 11 11 13 14 0 140%
600+米 0 0 2 2 8 8 10 10 0 0
合计 470 551 332 343 516 519 1318 1424 280% 250%
*本报告主要研究摩天大楼与城市发展、经济周期的关系,而住宅类摩天大楼主要与城市面积、人口密度相关,与产业结构关系 较弱,同时为方便中美对比,故本表采取美国标准,仅计算500英尺以上(152米)以办公、酒店用途为主的非住宅类摩天大楼;




2012中国(内地)摩天大楼投资总额估值(单位:人民币)
高度分布 单座估值 在建数量 在建估值 规划数量 规划估值 投资总额估值
152——200米 8亿 187 1496亿 183 1464亿
200——300米 20亿 115 2300亿 212 4240亿
300——400米 35亿 26 910亿 72 2520亿
400——500米 60亿 0 0 30 1800亿
500——600米 90亿 2 180亿 11 990亿
600——700米 120亿 2 240亿 6 720亿
700——800米 160亿 0 0 1 160亿
838米 42亿 0 0 1 42亿
合计 332 5126亿 516 11936亿 17062亿
估值说明:*除造价特殊的长沙838米远大世界第一高楼采用官方公开估价外,其它项目均由摩天城市网估值; *本表估值方式为根据不同高度段,分别选择东、中、西部城市已完工摩天项目公开造价计算平均值。如深圳441米京基100投 资额50亿,广州436米国际金融中心投资额60亿,上海492米环球金融中心投资额73亿,南京450米紫峰大厦投资额50亿,那么 400——500米高度段的摩天建筑造价(含地价)则估算为60亿,以此类推。 *本表“在建”标准为展开基坑工程,“规划”标准为政府出台地块限高方案,含土地已经拍卖、完成设计招标及已奠基项目。
 

 
摩天大楼对应经济基础为第三产业, 以美国为参照坐标,可见中国内地摩天大楼数量已 呈泡沫化。

 
中国(内地)摩天大楼数值与美国对比
  现有摩天大楼 在建摩天大楼 规划摩天大楼 未来总量 第三产业总值 三产与摩天比值
中国 470 332 516 1318 204983 436亿/座
美国 533 6 24 536 762722 1431亿/座
比重 88%     234% 26.8%  
  至2017年 现有摩天大楼     假设年增长14%  
中国   802     394677亿 492亿 /座
美国   539        
比重   149%        
    至2022年 现有摩天大楼   假设年增长14%  
中国     1318   759917亿 576亿/1座
美国     563      
比重     234%      
说明:本表使用2011年经济数据,使用单位为人民币,折算汇率为1美元=6.3434人民币
 

 

按常规工程进度,目前中国在建的摩天大楼将在5年内逐步完工。按照规划进度,中国规划 中的摩天大楼应在10年后逐步完工。
2011年,中国第三产业总额为204983亿人民币,增长9.4%。中国以相当美国26.8%的第 三产业总额,支撑起470座相当于美国88%规模总量的摩天大楼。但美国平均每座摩天大楼 对应的第三产产值为1431亿人民币,而中国仅为436亿/座;
至2022年,中国第三产业需按照年均14%的速度增长,才能接近2011年美国762722亿人 民币的水平。但届时中国摩天大楼数量将达1318座,为美国563座的2.3倍,平均每座摩天 大楼对应的第三产业产值为576亿/座,仅为美国2012年对应值的40%。
2022年,中国能否养起2.3座“美国”?

不仅如此

当前中国共有10座城市欲建设总高超过美国第一高楼541.3米纽约新世贸中心的第一高 楼,同时还有8座城市欲建设的第一高楼其主体高度将超过纽约建筑主体第一高楼420 米的432公园大道。

 

 
2022中国(内地)建筑第一高度可能超越纽约的城市 2012 7 31
排序 城市 第一高建筑名称 总高度(含天线) 状态
0 美国·纽约 新世贸中心 514.3米 封顶
1 长沙 远大天空之城 838米 环评
2 青岛 777大厦 777米 企业意向
3 珠海 十字门CBD地标 680米 规划
4 深圳 平安国际金融中心 660米 在建
5 上海 上海中心 632米 在建
6 南宁 天龙财富中心 628米 规划
7 武汉 武汉·绿地中心 606米 设计调整
8 广州 白鹅潭CBD地标 600米 规划
9 天津 高银117大厦 597米 地下室结构封顶
10 济南 济南恒大地产项目 560米 土地出让
 
2022中国(内地)建筑主体可能超纽约的城市 2012 7 31
排序 城市 第一高建筑名称 总高度 状态
0 美国·纽约 432公园大道 420米 在建
1 北京 中信总部大厦 528米 奠基
2 大连 大连·绿地中心 518米 土地出让
3 苏州 苏州中心广场 500米+ 规划
4 南京 南京·京基项目 500米+ 框架协议
5 东莞 厚街名家具总部大厦 480米 规划
6 成都 成都·绿地中心 468米 土地出让
7 重庆 嘉陵帆影 468米 基坑
8 长沙 国际金融中心 452米 奠基
9 海口 国际金融中心 428米 设计完成
 
2012中美第一高楼(主体高度)排行榜 2012 7 31
排序 城市 现有第一高楼 主体高度 城市 在建第一高楼 主体高度
1 中国·上海 环球金融中心 492米 中国·深圳 平安国际金融中心 646米
2 中国·香港 香港IFC 484米 中国·上海 上海中心 632米
3 中国·台北 台北101 448米 中国·天津 天津高银117 597米
4 美国·芝加哥 威利斯大厦 442米 中国·广州 周大福中心 539米
5 中国·深圳 京基100 441米 中国·天津 周大福滨海中心 530米
6 中国·广州 广州国际金融中心 436米 中国·重庆 嘉陵帆影 468米
7 中国·上海 金茂大厦 420米 美国·纽约 432公园大道 420米
8 中国·香港 国际金融中心 412米 美国·纽约 新世贸中心 417米
9 中国·纽约 帝国大厦 381米 中国·沈阳 恒隆市府广场东塔 384米
10 中国·南京 紫峰大厦 381米 中国·大连 大连·浴景中心 383米
 
当今中国绝大部分在建摩天大楼的投资预估,包括第三方机构的可行性报告,均建立 在中、短期的报酬收益之上,如根据现有的写字楼租金、销售价格、经济增速、人口 规模等,测算整体市场的年均增长率,然而摩天大楼的最终盈利却来自长期收益。如 果经济周期长期趋势是调整甚至下滑,那么中、短期的投资回报就具有误导长期报酬 信号的可能性。

如果我们假设中国摩天大楼投资的年回报率与未来GDP增长预估基本持平,达到7%, 而一次突然性的经济调整让摩天大楼价值下滑30%,那么我们就需要创造43%的回报 率才能恢复到原有水平。如果按照之前7%的回报率,则需要5年的时间。

1977年,底特律以减免课税的方式完工了由4座摩天副楼与一座全市第一高楼组成 的——文艺复兴中心,并同期兴建了车站、轨道及体育馆等配套设施,但这座耗资3亿 5千万美元的第一高楼,最终却以1亿美元的价格卖给了通用汽车公司,跌价超过70%。
截止2012年,在中国内地一共有54座城市在兴建摩天大楼,其中2011年第三产业占 GDP比重超50%的城市仅有11座,而三产占GDP比重出现下滑的城市却有17座。

如果我们有数据显示,中国的摩天大楼热潮正进入美国的1970年代?
 
2001——2011年间,中国(内地)共有65座城市规划兴建摩天大楼,其中
2011年三产占GDP比重超50% 过去十年三产占GDP比重曾超50% 三产占GDP比重出现下滑
北京 成都 重庆
上海 武汉 吉林
广州 西安 大连
深圳 沈阳 沈阳
南京 兰州 长沙
济南 南昌 郑州
哈尔滨 南宁 东莞
东莞 厦门 南宁
…… 太原 ……
合计 合计 合计
11座城市 8座 17座