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信義商圈 l A25開發案 l 8/5招標截止

信義A25標案決戰8/5 5大壽險評估搶標

作者: 鉅亨網記者陳慧琳 台北 | 鉅亨網 – 2013年7月24日 上午10:25

信義計畫區A25的BOT案標案,是信義計畫區最後一筆大型土地釋出,8月5日截止收件,因此競爭相當激烈,據了解,包括國泰人壽、南山人壽、新光人壽、富邦人壽及中國人壽等5組人馬都評估此案。

A25地上權鄰松高路及松勇路,占地5452坪,是以BOT形式標售,底價180億元,得標者每年要依公告地價付約3%的租金,北市府也要求必須興建大客車停車場,且不能當成住宅開發,由於這筆土地與去年標售的世貿二館地上權案類似,因此市場上預估決標價格應在200億元以上,整體投資額則在300-400億元間。

目前國壽、富邦人壽、南山人壽及新壽都積極搶占信義計畫區土地,尤其是國壽若再拿下A25,在信義計畫區第一大「包租公」的地位可完全確立。

而南山人壽之前才以268.68億元拿下世貿二館地上權標案,銀彈是否還足夠搶標信義A25也備受矚目,對此,副董杜英宗表示,對台北市的房地產都有興趣,除了A25,在都更案方面,只要法令能解決、速度可加快,該公司也有興趣,因此對財政部主導的公辦都更案,也會研究。
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回复 2# HDGE

為什麼大家都反對新光投標,新光得標的話是否會學南山跌破大家的眼鏡?
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所言甚是
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A25是信義區最後一塊大面積地上權開發案,但投報率偏低,壽險業興趣缺缺。
【王立德╱台北報導】被視為台北市信義區最後一塊大面積地上權開發案的A25地上權,今將截止遞件,市場傳出大型壽險公司均曾評估此案,惟壽險主管透露,評估A25後,發現投報率不容易衝高,除非有別出心裁的規劃,否則壽險業的態度都偏向謹慎保守,市場推估不排除有流標的可能。
A25位於台北市松勇路與松高路口東北側,基地面積1.8公頃(約5451坪),都市計劃使用分區為業務設施用地,可開發國際觀光飯店、購物中心、企業營運總部、餐飲服務業、娛樂設施等複合型商業設施,為信義計劃區內最後一塊大面積土地。

國壽 富邦沒勁
A25土地地上權標售底標180億元,若加計地上建物開發,預估總投資金額達300~400億元,大型壽險公司中,國壽、富邦、中壽、新壽、南山可運用資金合計近10兆元,每家都有能力獨立標下開發。
據了解,國泰金、富邦金在經過審慎評估後,對A25的態度趨保守,主要是投報率太低,國泰金若拿下A25,雖可確定成為信義計劃區第1大包租公,富邦金則也可提高偏低的北市精華區不動產投資比率,但相關人士指出,這兩家壽險都興致缺缺。
仲量聯行總經理趙正表示,A25是很好的地點,但投報率偏低,非壽險業者有資金成本考量,而壽險公司雖然資金成本較低,但在法規對其經營、合資並不明確,影響到投標意願。
A25地上權是行政院協調金管會、財政部2部會解決相關法令問題後,讓壽險業可投資BOT的首例,日前金管會特別與壽險業者強調,被金檢缺失而限制不動產投資的公司,仍可參與投標,且報酬率也不受到投資不動產投報率須2.875%的限制,但壽險業仍顯得興致缺缺。
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A25案 與壽險房產限制無關

(中央社記者吳靜君台北2013年8月5日電)

金管會副主委王儷玲指出,A25流標與限制壽險業投資不動產相關規定無關。

王儷玲今天參加立法院財委會餐敘,會前接受媒體採訪時作以上表示。

台北市信義計畫區A25招標案今天流標,外界認為,因為A25的投資報酬率太低,導致壽險業興趣缺缺。

王儷玲表示,壽險業投資公共建設、BOT案,並不適用壽險業投資不動產必須要有即時收益率2.875%的限制,因此A25流標與壽險業投資不動產限制相關規定無關。

壽險公會將再提,投資不動產收益率門檻從2.875%降低至2.375%。

金管會過去考慮投資房產收益率低於2.875%風險係數要加碼,最高加碼逾100%,甚至對租金收益率低於2.875%的舊有不動產,都要溯及既往計算,壽險業此次將堅持不溯及既往原則。

王儷玲表示,壽險業對於不動產投資的想法可以再談,並可以不溯及既往。
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信義區商用供給量 4年將大增9萬坪自由時報 – 2013年8月5日 上午6:11


〔自由時報記者徐義平/台北報導〕未來四年內台北市信義計畫區將有四棟大樓陸續完工,估將增加的商用供給量達九萬坪,將近是一個台北一○一大樓的樓地板面積;加上信義計畫區商辦空置率保持十%以上,短期內租金要大幅上漲有其困難。在租金投報率短期成長空間有限下,恐是壽險業者對A25BOT案採取保守態度的主因。
根據商仲調查,北市信義計畫區內目前興建中的商用大樓,包括國泰置地廣場(A3)、富邦人壽A10商旅大樓、華南銀行總行世貿大樓、南山廣場(世貿二館地上權案)等,分別規劃九千坪、一.四萬坪、一.五萬坪、五.二萬坪,合計約九萬坪的商用樓地板面積,將陸續在今年到二○一六年間釋出。
就算這些大樓部分商用面積已找到租客或是業主自用,但還是有部份量體得等租客上門,加上信義計畫區商辦空置率始終保持十%以上,在未來四年商用樓地板面積大增下,將導致整體空置率拉高,衝擊租金投報率。
全球資產管理公司專案經理王維宏表示,信義計畫區目前頂級辦公室的租金,每月每坪約二千五百元到三千五百元,已是全台灣辦公室租金最高區域;以目前的空置樓地板面積,加上未來釋出的供給量,短期內想要大幅度上漲,恐怕有賴大量的新增租客需求,不然以目前狀況,僅可能呈現溫和上漲。
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本帖最后由 c_jack2004 于 2013-8-6 08:42 编辑

台北市信義區最後一塊大面積地上權開發案A25地上權,今如市場預期以流標收場,永慶資產管理協理黃增福表示,主因為投報率不容易達標,以致市場投資心態轉趨保守。



台北市信義區最後一塊大面積地上權開發案A25,今(5)日如市場預期以流標收場,永慶資產管理協理黃增福表示,主因為投報率不容易達標,以致市場投資心態轉趨保守。
黃增福解釋,A25基地面積廣達5451坪,標售底標180億元,預估總投資金額達400億元,惟目前開發經營的投報率試算太低,市場接受度有限,且基地地下還有一個結構體寬度約15.5公尺的雨水下水道箱涵,得標人除了要承受開發面積減損的成本,尚需負擔認養相關遷移及地下化工程、以及雨水下水道箱涵改道的工程經費,也使投資人成本因而墊高。

而A25除了有財務投資的可行性門檻,保險業共同經營或合資的營運模式,也會影響未來開發的安定性,且信義計畫區未來幾年新生的供給量,恐將使經營的投報率陷入盤整期,都使投資人觀望。
不過,黃增福強調,以目前市場需求、政府政策來看,地上權、BOT是勢在必行,精華區的好地段,只要投資的遊戲規則合理明確,在消費者、貸款機構逐漸建立共識之下,應該還是能順利標出。
另外,國防部與台北市政府合作開發「台北市捷運南京東路站附近國有土地設定地上權案」開標,僅1組人馬參與投標,由新華開發潘思源以總價3.31166億元得標,換算土地單價每坪為108.18萬元,溢價率3.5%,。
黃增福指出,此案權利金底價3.2億元,設定地上權存續期間70年,土地總面積306.13坪,基地位於六福皇宮對面194巷內,面臨5.45米巷道,雖巷道不大,但形狀方正,鄰近南京東路,金融、商業機能活絡,交通相當便利,加上距離雙捷運(松山線、文湖線南京東路站僅500公尺,土地使用分區為住三,容積率225%。
黃增福也分析,在大陸被稱為「上海最大房地產個體戶」的泛太平洋集團總裁潘思源過去標下水沙蓮飯店插旗日月潭,並在台北市區積極布局多間旅館事業,不過據傳這次標下南京東路這筆地上權,後續將開發成為私人博物館,主要是因為潘思源日前接受媒體訪問時曾透露,將於65歲時退休在台定居,並計畫將私人所有的5萬多件收藏全數從美國運回台灣。
http://news.cnyes.com/Content/20 ... 9NNZ.shtml?c=detail
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壽險中資都觀望 A25恐流標            

A25BOT案基本資料
低迷商用不動產 雪上加霜

〔記者徐義平/台北報導〕被財政部促參司及台北市政府視為今年BOT指標大案的台北市信義計畫區A25案,今日將截標。在壽險業縮手、中資不來下,商仲業推測,這個今年最大的商用不動產招標案的流標機率恐大增,若真流標收場,更將對原已低迷的商用不動產市場雪上加霜。

信義計畫區A25BOT案是在今年二月八日公告,原預計六月十日截止收件,但因傳出有國外資金感到興趣,為給國外投資人更多準備時間,將截止日期延長到七月十二日;之後為了放寬壽險業者投資門檻,又將截標日期延至今日。

依去年世貿二館投標經驗,若壽險業有意投標,會在截標日前幾天,陸續在公開資訊觀測站上公告「董事會同意研擬投資大台北地區不動產」,當初南山、國泰人壽兩大競爭對手就是如此。

壽險業五大地主 遲無動靜

但這次的A25BOT案,截至昨日,包括富邦、國壽、南山、新光及宏泰等信義計畫區五大地主,沒有一家公告相關內容,加上金管會並未收到壽險業者相關申請文件,壽險參與投標的可能性大幅降低。

A25BOT案是首個放行中資投標的指標公共建設BOT案,去年底工程會舉辦公共工程招商大會時,便有中資現身會場評估,甚至傳出有三至四家中資業者感興趣。

中資態度熱轉冷 無意投標

但到今年七月初,國防部與北市府合作的南京東路地上權案說明會上,北市財政局局長邱大展已透露,之前感興趣的中資大概都退出戰局,投標的機率不大。

A25案基地位於北市信義計畫區松高路、松勇路口,面積約五四五二坪,底價一八○億元,每坪底價約三三○.一五萬元。相較去年南山人壽拿下世貿二館地上權案的每坪五○一.九二萬元,單價僅六十五.七七%,推估法定容積樓地板面積約二.一八萬坪,加計各項獎勵容積,可建的樓地板面積約四.○一萬坪。

自從去年底金管會祭出「新八條」後,商用不動產最大買家壽險頓時消失,造成商用不動產低迷大半年。商仲業原預期下半年可藉由今年最大的商用不動產招商案A25BOT案標脫利多提振士氣,無奈卻遇上壽險縮手,連之前盛傳的中資也不來,似乎宣告今年商用不動產將持續低迷。


信義區商用供給量 4年將大增9萬坪            

未來4年內信義計畫區預計釋出商用樓地板面積
〔記者徐義平/台北報導〕未來四年內台北市信義計畫區將有四棟大樓陸續完工,估將增加的商用供給量達九萬坪,將近是一個台北一○一大樓的樓地板面積;加上信義計畫區商辦空置率保持十%以上,短期內租金要大幅上漲有其困難。在租金投報率短期成長空間有限下,恐是壽險業者對A25BOT案採取保守態度的主因。

根據商仲調查,北市信義計畫區內目前興建中的商用大樓,包括國泰置地廣場(A3)、富邦人壽A10商旅大樓、華南銀行總行世貿大樓、南山廣場(世貿二館地上權案)等,分別規劃九千坪、一.四萬坪、一.五萬坪、五.二萬坪,合計約九萬坪的商用樓地板面積,將陸續在今年到二○一六年間釋出。

就算這些大樓部分商用面積已找到租客或是業主自用,但還是有部份量體得等租客上門,加上信義計畫區商辦空置率始終保持十%以上,在未來四年商用樓地板面積大增下,將導致整體空置率拉高,衝擊租金投報率。

全球資產管理公司專案經理王維宏表示,信義計畫區目前頂級辦公室的租金,每月每坪約二千五百元到三千五百元,已是全台灣辦公室租金最高區域;以目前的空置樓地板面積,加上未來釋出的供給量,短期內想要大幅度上漲,恐怕有賴大量的新增租客需求,不然以目前狀況,僅可能呈現溫和上漲。
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